Novo imóvel está a 5km do comprador 18/04/2011 via O Estado de S. Paulo - São Paulo - SP

[O Estado de S. Paulo - São Paulo - SP] - 17/04/2011

Procurar é o que tem feito o estudante de direito Marceu Perroni, 22 anos. Há dois anos ele, que é noivo de Danila, residente no interior do Estado, procura um imóvelno bairro do Itaim, na zona sul da capital.

A demora para achar o apartamento ideal, tem vários fatores, segundo ele. O principal é que Marceu não abre mão de morar no bairro onde nasceu. E o apartamento precisa ter dois quartos, para receber os pais da noiva, que devem visitar a filha em São Paulo. O preço é outro fator que emperra a escolha. “Os novos estão caros. Optei por buscar usados.” Para encontrar, ele utiliza a internet como ferramenta de busca, consulta imobiliária se anda pelas ruas do bairro em busca de placas de “Vende-se”.

A história de Marceu ilustra em parte o comportamento do brasileiro na hora de comprar imóvel: o que vale na busca por um imóvel é sua localização. Levantamento obtido com exclusividade pelo Estado aponta que a distância entre o imóvel onde o comprador está e o local onde ficará seu próximo imóvel é, em média, de cinco quilômetros. O índice varia de acordo com o valor do imóvel e a renda do comprador, sendo que quanto mais caro é o novo lar, mais perto está da sua antiga casa.

O dado faz parte do perfil de quem procura um imóvel residencial em São Paulo, feito pela Lopes Inteligência de Mercado com base em 8.158 escrituras da região metropolitana da cidade em 2010 (leia mais abaixo). “As pessoas não compram o imóvel em si, mas o benefício que ele traz”, afirma o professor da Associação dos Dirigentes de Vendas e Marketing do Brasil (ADVB), Júlio Pires.“Para os brasileiros, a casa própria é um dos principais objetivos da vida.”

Os brasileiros têm um comportamento diferente de europeus e norte-americanos no processo de compra. O brasileiro, segundo Pires, se prende a raízes, procurando bairros familiares ou perto de quem conhece. “Em média, ele se muda a cada dez anos, enquanto o americano troca de casa a cada quatro.” O vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Construção de São Paulo (Sinduscon-SP), Odair Senra, também identifica diferenças claras. “O brasileiro nem considera aplicar o dinheiro e viver de aluguel, como é comum em muitos países.”

Apesar do desejo da casa própria ser comum à maioria dos brasileiros, as diferenças existem na hora de escolher. O temor, por exemplo, que aparece na hora da compra varia segundo a classe social. Uma pesquisa realizada pelo instituto de pesquisa Data Popular com 3.005 pessoas em 35 municípios, em 2010 revela que o maior medo dos compradores das classes A e B é não receber o imóvel depois de pagar por ele. Já entre os participantes das classes C, D e E, o que tira o sono é não dar conta de pagar a dívida. Novo e usado.

Segundo Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da construtora Rossi, do primeiro contato até o fechamento do negócio,em geral correm três meses. “A demanda pelos novos empreendimentos é grande, por isso é preciso ser rápido”, afirma. Mas quem prefere imóvel usado, leva muito mais tempo em relação à escolha de um novo. “Quem compra um antigo, compara bastante e é mais exigente”, diz o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci- SP), José Augusto Viana Neto. Segundo ele, o tempo até bater o martelo chega a ser o dobro daquele gasto por quem está em busca de um imóvel um novo.

O geógrafo Marcelo Abrunhosa, 40 anos, comprou seu primeiro imóvel em 2009, no bairro do Tatuapé, zona leste de São Paulo. Neste ano, após três meses pesquisando o mercado, está adquirindo outro apartamento, desta vez usado, com 75 m². O tamanho do primeiro imóvel, 50m2 era suficiente para Marcelo e sua mulher, Cristina, até a chegada do primeiro filho do casal, há quatro meses. “Queríamos estar próximos da mãe dela, que mora em Moema, para nosso filho crescer perto da avó”, diz ele. A decisão fez com que o apartamento do Tatuapé fosse colocado à venda. Agora, o casal prepara a mudança para o novo lar, a sete quarteirões da sogra. 

Na hora de comprar um imóvel, novo ou usado, a experiência de vida e o gênero são determinantes para a escolha. “Os casais jovens escolhem imóveis pequenos e sem grandes luxos. Eles adquirem a habitação que cabe no orçamento e fazem um financiamento de longo prazo”, diz o professor Júlio Pires. “A partir do segundo imóvel, as pessoas passam a pensar em tamanho. No terceiro, são atraídos pelo lazer”, completa o consultor.

Na hora de escolher, os jovens e os mais velhos se diferenciam pela habilidade na seleção. “Os antigos se preocupam com detalhes como a posição do sol e o andar do apartamento. Eles também querem saber se existem igrejas, mecânicos e quais os serviços oferecidos pelo bairro. O jovem é impetuoso e, às vezes, peca nesses detalhes”, diz o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. Para Elbio Fernández Mera, vice-presidente de Comercialização e Marketing do Secovi-SP, os casais jovens não se preocupam tanto, pois geralmente os dois trabalham,estudam e ficam pouco em casa. “O idoso passa mais tempo no imóvel, enquanto os jovens praticamente só dormem”, afirma o vice do Secovi.

Além das questões de idade, os homens e mulheres têm visões diferentes do que querem. “O homem é sempre mais emocional: pensa na quadra e na piscina do prédio. A mulher é prática e quer saber do tamanho da cozinha, da ventilação da área de serviço, trajeto para o trabalho, para a escola das crianças”, diz o gerente de negócios da Lello Imóveis, Cristiano Araujo Souza. “Por isso, evito mostrar a habitação para o casal separadamente”, explica Souza. E apesar de serem os homens que mais compram – como revela levantamento da Gafisa, que aponta o perfil do comprador como majoritariamente masculino – segundo todos os especialistas ouvidos pela reportagem, o fator fundamental para a aquisição do imóvel é a mulher. “Normalmente, a mulher decide, pois a esposa é o pilar da casa. Ela pesa o que é melhor para os filhos e para a família”, diz o diretor nacional da Rossi, Klausner Monteiro. Para Júlio Pires, a regra é a seguinte:“ Se ele gosta e ela não gosta, não há venda. Se ele não gosta, mas ela gosta, a venda é feita”.

Benefícios de um apartamento na planta.

Compra de imóvel na planta exige cuidados, mas pode trazer vantagens para o comprador.

Os preços mais baixos e a possibilidade de planejar previamente todos os ambientes do apartamento, que muitas vezes é a casa dos sonhos de quem comprou, podem “cegar” muitos dos compradores de imóveis na planta. Para aproveitar todos os benefícios desse negócio imobiliário sem ter prejuízos ou dores de cabeça desde a compra até a entrega da obra, algumas medidas simples como procurar conhecer outros empreendimentos da construtora e ter certeza de que a obra está registrada em cartório podem ser a solução.

Para os proprietários de imóveis do edifício Terras Brasil, em Águas Claras, o pesadelo teve início há quatro anos. Segundo o advogado Vitor Lara, que cuida do caso, 82 famílias compraram imóveis desse empreendimento, muitas delas quitaram o pagamento. Mas a J. Martini, construtora responsável, não terminou a obra. No caso do Terras Brasil, as irregularidades começam ainda na compra do terreno. Segundo o advogado, a imobiliária Palissander comprou a área da Cooperativa Habitacional Evangélica, mas a quitação junto à Terracap ainda não havia sido providenciada.

Vitor Lara acredita que a Palissander tenha apenas comprado o terreno e depois passado para a J. Martini, que teria começado a construir apenas para dar um aspecto de legalidade e, logo após, dado início à venda de unidades do empreendimento. “Iniciaram um empreendimento que eles próprios sabiam que jamais seria entregue”, constata. Hoje as famílias têm dois problemas: além de não terem recebido os apartamentos, a Terracap entrou na justiça e retomou o terreno. Como a decisão transitou em julgado no Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), não cabe recurso.

O prejuízo das famílias pode chegar a R$ 18 milhões segundo o advogado, mas o valor ainda não é confirmado. “A gente quer ver o desfecho disso para tentar uma ação de indenização, mas isso num momento apropriado porque a gente ainda não sabe o tamanho do prejuízo”, relata. Ele explica que está sendo feita uma notificação judicial para tentar retomar a obra e contratar outra empresa para continuar a construção e que só depois que isso acontecer é que será possível invadir a contabilidade das construtoras e verificar se elas têm capital para ressarcir as famílias prejudicadas. Quanto ao terreno, foi aberto um processo administrativo junto à Terracap para tentar renegociar a divida e não perdê-lo.

Um dos proprietários no Terras Brasil, que hoje precisa pagar aluguel, não acredita que conseguirá reaver o valor gasto na compra do apartamento. “É uma decisão vazia, não adianta a gente entrar com a ação de resolução contratual com a devolução dos valores pagos, nem por danos materiais”, lamenta. O advogado Vitor Lara explica que ações contra as duas empresas não resolveriam o problema dos proprietários porque, apesar de não haver decretação oficial de falência, elas transferiram todos os bens, não possuem nada em seu nome.

Atraso na entrega.

Apesar de ter tomado o cuidado de verificar a idoneidade da construtora da qual comprou um imóvel na planta, o servidor público Fábio Levino e não recebeu o apartamento dentro do prazo previsto. “Eu queria uma empresa grande, que tivesse a saúde financeira boa, isso eu tive o cuidado de ver”, lembra. O prazo de entrega inicial era até o final de dezembro de 2009, mas o contrato prevê que esse prazo pode ser prorrogado até o final de abril. Fábio foi informado, porém, que imóvel só deverá ser entregue no final de junho. “Eu estou esperando para mudar”, reclama. Até o fechamento da reportagem não foi possível entrar em contato com a construtora MRV Imóveis, responsável pela construção do edifício Top Live, em Águas Claras.

Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), os compradores têm direito a indenização nesses casos e podem até pedir rescisão do contrato por inadimplência da construtora. No último caso, é possível receber o valor completo gasto na compra do imóvel. Ainda segundo o instituto, o prazo para propor ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.

Segundo o presidente do instituto, Geraldo Tardin, o Ibedec registrou no ano de 2009 cerca de 700 reclamações relativas à compra de imóvel da planta. Além dos casos de atraso, há também problemas com o material utilizado na obra, que está em desacordo com o memorial de incorporação ou com o que constava no folder de divulgação do empreendimento, e até problemas com o corretor.

Cuidados e precauções

Para a maioria dos especialistas no assunto, a primeira precaução que o comprador de um imóvel na planta deve tomar é certificar-se de que o memorial de incorporação está registrado no cartório de registro de imóveis da região. Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), neste documento é feita a descrição básica do empreendimento que está sendo construído e sem ele as vendas dos imóveis não podem ser feitas. Tudo é garantido pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Victor Lara reforça a importância de verificar a existência de um memorial de incorporação para o empreendimento. Segundo ele, o Terras Brasil não possuía o documento registrado em cartório, o que indica algum problema financeiro ou com o terreno. “Se estivesse tudo legalizado ela [a construtora] registraria”, afirma. Outra dica é guardar os folhetos de propaganda do empreendimento, pois eles podem servir de prova caso a construtora não cumpra algum ponto do contrato. A Lei nº 4.591 exige, inclusive, que conste desses folhetos o número de registro memorial.

Para o diretor jurídico do Instituto de Defesa do Consumidor do Distrito Federal (Procon-DF), Enoque Barros Teixeira, é importante verificar se a área destinada à construção do empreendimento é uma área particular e não uma área pública e verificar a saúde financeira da construtora, “se é sólida no mercado, se não tem reclamações no Procon e se não tem processos judiciais. Com o CNPJ é possível fazer isso”.

O diretor também recomenda a leitura atenta e cuidadosa do contrato, para saber, por exemplo, quais índices vão incidir sobre as parcelas. “É sempre bom saber isso para não se ter uma surpresa e a pessoa ver que não era isso que ela conseguia pagar. Sempre é bom consultar um advogado sobre essas cláusulas. Ler o contrato, anotar aquilo que não foi entendido”, indica.

Geraldo Tardin concorda e acredita que o consumidor “não deve pagar nada antes de entrar em contato com o advogado”, pois se não prestar atenção às cláusulas que definem o pagamento do imóvel, pode perceber muito tarde que não tem condições de pagar todas as parcelas. Ele também sugere que o comprador visite os imóveis que já foram entregues pela construtora e converse com moradores para saber se houve ou não atraso na entrega.

Enoque conta que os casos mais comuns de reclamações no Procon são os relacionados ao não cumprimento dos prazos por parte das construtoras. Por isso, ele ressalta a importância de visitar a obra de tempos em tempos e verificar como está o andamento antes de vender outro imóvel confiando no prazo de entrega da construtora. Dessa forma, se houver algum problema, ele explica que ainda é possível tomar alguma “medida preventiva e ir se movimentando no sentido de trazer uma solução mais eficaz”.

Planejamento e investimento para o futuro

Fábio Levino conta que preferiu comprar um imóvel na planta por causa das facilidades de pagamento e por ser mais barato. Ele explica que, até a entrega do imóvel, apenas a correção monetária incide sobre as parcelas, não sendo cobrados juros. A arquiteta Lílian Coelho comprou um imóvel na planta junto com uma amiga, a farmacêutica Sara Mendes. O preço baixo também foi um incentivo para as duas. “As prestações são baixas e a gente não teve a dificuldade que teria se precisasse de financiamento junto ao banco”, explica Lílian.

“Eu não tinha nenhum imóvel, então é muito melhor você dar apenas a entrada e depois ir pagando aos poucos”, concorda Sara. Elas compraram um apartamento em Águas Claras que deve ser entregue no mês de dezembro deste ano, mas não pretendem morar lá, o imóvel é um investimento. Essa é outra vantagem da compra na planta. Depois de pronto, o apartamento fica muito mais valorizado na hora da venda.

E as vantagens não acabam por aí. Como a compra é feita ainda com a obra em andamento, há a possibilidade de modificar os cômodos de acordo com a necessidade e a vontade do comprador. Ele pode, por exemplo, excluir do projeto uma parede para deixar um cômodo mais amplo. O arquiteto Hélio Albuquerque lembra, porém, que é preciso ficar atento aos prazos de cada construtora: “Você tem até uma determinada data, depende em que fase da construção o prédio está”.

Outra vantagem apontada pelo arquiteto é o fato de que, com um projeto de arquitetura já definido, é possível planejar o mobiliário previamente, sabendo o tamanho exato de cada objeto que será comprado para o espaço. Ele sugere que a compra seja feita mais próxima da entrega do imóvel, para aproveitar promoções e não correr o risco de mudar de ideia depois. De maneira geral, Hélio acredita que o benefício para o comprador é poder se planejar com mais facilidade e antecedência, programando os serviços de marcenaria, pensando na iluminação e nos revestimentos. “Traz um conforto financeiro para o proprietário, porque ele pode ir pagando aos poucos”, ressalta.

Valorização do Imóvel de 1 dormitório

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